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よくあるご質問

◆総合◆
Q1.駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか?
 A 道路距離80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。 歩行速度は人によってもまちまちです。また、上り坂や信号待ちなどは考慮されておりません。実際にご自身の足で歩いて計って頂くことをお勧めいたします。

Q2.重要事項説明書とはなんですか?また、チェックするポイントはなんですか?
 A
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、
という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。
 
I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1. 登記簿に記載された事項
2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3. 私道の負担に関する事項
4. 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
5. 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
6. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
7. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
II 取引条件に関する事項
1. 代金及び交換差金以外に授受される金額
2. 契約の解除に関する事項
3. 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
4. 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
5. 支払金又は預かり金の保全措置の概要
6. 金銭の貸借のあっせん
7. 割賦販売に係る事項
III その他の事項
1. 供託所に関する説明
IV 区分所有建物(マンション)の場合
1. 区分所有建物の「不動産の表示」
2. 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
1. 敷金1ヶ月に関する権利の種類及び内容
2. 共用部分に関する規約等の定め
3. 専用部分の様とその他の利用の制限に関する規約等の定め
4. 専用使用権に関する規約等の定め
5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
6. 計画秀建積立金に関する事項
7. 通常の管理費用の額
8. 管理の委託先
9. 建物の維持修繕の実施状況の記録
不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
また、多くの業者が契約直前の重要事項説明のみに終始し、お客様の十分な理解が得られているとは言い難い現状にあるといえます。
当社では特に購入のお客様の立場に立って、重要事項説明書の事前説明(契約日当日ではなく余裕を持ってFAXやメールにて目を通して頂けるように心がけています。)することによりお客様は疑問や質問などを事前にチェックできるように対応しております。

Q3.広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?
 A 坪=2畳(帖)≒3.3平米という関係になります。 ○○平米×0.3025=○○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

Q4.間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか?
 A
下記のようになります。
リビング
ダイニング
K キッチン
サービスルーム
P.S パイプスペース
UB ユニットバス
MB メーターボックス

Q5.間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか?
 A 「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。 広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。

Q6.坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?
 A 売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。  売買価格2,500万円、面積50?の場合だと下記のようになります。  
 2.500万円÷50=50万円(?当り)   
 50万円×3.3=165万円(坪当り)⇒坪単

Q7.権利証というのは、どういうものなのでしょうか?
 A 登記済証のことになります。登記済証とは、登記官が登記を完了したときに登記権利者に還付する書面で、登記申請の際に提出された登記原因書又は申請副本に登記官が登記済みの旨その他所定の事項を記載したものです(不動産登記法60条)。 登記原因書とは、登記の原因となる事実を証する書面のことで(同法35条1項2号)、例えば売買による所有権移転登記の場合には売買契約書がこれにあたります。 このようにして作成された権利書は、登記申請のときには、登記義務者の「権利に関する登記済証」と呼ばれ、申請書に添付することになっています。(同法35条1項3号)。
不動産登記法が2005年3月に改正されました。 オンライン申請による申請登録が可能となり、登記事務の簡素化、利用者の利便性を図り、これに伴い権利証の形も変わりました。 オンラインでの登記が完了すると権利証の代わりに「登記識別情報通知書」が新しい権利証の形となりました。 この通知書の下部にある12桁の英数字が権利証を持っている証となり、剥がしたら剥がした痕跡が残り、貼り戻せない特殊シールで保護されてはいるが、数字を盗まれないように十分な注意が必要です。

Q8.権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか?
 A 権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。 保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。

Q9.権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。 保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。
 A 1. 専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。 宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
2. 専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
3. 一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 媒介契約の形式はそれぞれに長所・短所、メリット・デメリットがありますが、当社ではより多くの業者が取り扱いできる、依頼されるお客様が束縛されない一般媒介契約をお勧め致します。

Q10.媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか?
 A かかりません。成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

◆購入時◆
Q11.公的資金でマイホームを購入したいと思うのですが、どのような種類があるのでしょうか?
 A

大きく分けて、1.公庫による融資、2.年金融資、3.財形融資、4.自治体融資、に分かれます。ただし公庫・年金などの公的融資は、廃止ないしは縮小の傾向にあります

1. 公庫融資
公的機関である住宅金融公庫が貸付を行います。 ただし、公庫が定める一定の用件をクリアした物件に対してです。
2. 年金融資
厚生年金保険または国民年金保険に3年以上加入している人を対象とした、公的融資のひとつです。 融資の条件は住居の種類・広さにより決定します。 融資限度額、年金の加入期間によって、加入が10年以上の場合は融資額が多くなります。
3. 財形融資
勤務先で1年以上財形貯蓄を継続しており、その貯蓄残高が50万以上の勤労者が対象の公的融資です。 貯蓄残高の10倍、最高4000万までの融資が可能です。
4. 自治体融資
各自治体による融資制度があります。地域により異なりますので各地方自治体にお問い合わせください。
5. その他融資
勤務先で融資を受けられる、社内融資制度を受けられる場合があります。詳しくは、お勤め先の担当に確認をお願いします。

政策等で住宅ローン控除など年度ごとに政策が多少変化または期間の延長や廃止などがありますので、その都度対象となりえるかどうか必ずご確認していただくことをお勧めします。


Q12.民間融資にはどのような商品があるのでしょうか?
 A 下記のような商品があります。
1. 銀行ローン
民間ローンでもっとも利用されるメジャーな商品です。 特徴として住宅の融資条件が公的融資に比べ比較的緩やかであることです。 一方で、借入者本人の返済能力についての審査が厳格でもあります。 金利は変動型や、一定期間固定型など、さまざまな商品があります。 昨今では、金融機関にとって住宅ローンは有力な事業であり、各社は新しい商品を競って投入しています
2. 生保・信用金庫ローン
銀行以外でも、生命保険会社や農協・信金など、住宅ローン商品を取り扱う機関はたくさんあります。 都市銀行系列とは異なった金利体系の商品もあり、特徴を帯びたものとなっています。
3. 協調融資
公的融資と同額まで民間ローンをあわせて借りられる商品です。 最近では各金融機関の住宅ローン商品は保険付きなど多様化しています。優遇金利・繰り上げ返済など比較されてご自分に合った金融機関の住宅ローンを選ばれることをお勧めします。

Q13.契約とはどんなものですか? また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?
 A 1. 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2. 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
3. その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項は
1. 売買の目的物及び売買代金
2. 手付金
3. 売買代金の支払時期、方法等
4. 売買対象面積等
5. 境界の明示
6. 所有権の移転時期
7. 引渡し
8. 抵当権の抹消
9. 所有権移転登記等
10. 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11. 物件状況等報告書
12. 瑕疵担保責任
13. 設備の引渡し
14. 手付解除
15. 契約違反による解除、違約金
16. 融資利用の特約
17. 印紙の負担区分
18. 管轄裁判所に関する合意
19. 規定外事項の協議義務

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。
 例:土地売買契約の場合で残金決済及び所有権移転前に買主が建築確認申請を行うこと。などの例があります。

Q14.マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか?
 A 住みたい地域を決めます。その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、どれに重点を置くかを決めます。 資金計画は堅実に計画しましょう。 借入金は無理なく返せる金額に設定します。 ローンの借入先を決めます。 それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、各金融機関へ確認します。
なるべくボーナス返済などの設定を行わない借り入れをお勧めします。

Q15.頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?
 A 一般的には物件価格の10%〜20%程度必要になります。 購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料、ローン保証料、登記費用などが現金で必要となる諸経費がありますので特に注意する必要があります。

◆売却時◆
Q16.実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか?
 A 不動産サイト・ホームページへ掲載します。
指定流通機構(レインズ)への物件登録。
近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。

Q17.家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか?
 A 具体的には以下のようなものがあげられます。 仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。 また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

費用としてかかるもの
代表的なものとして以下のようなものがかかります。

1. 仲介手数料
2. 抵当権抹消費用
今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。 物件によってその他の費用が必要となるケースがあります。

税金としてかかるもの
代表的なものとして以下のようなものがかかります。

1. 印紙税(国税) 売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。 納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
2. 登録免許税(国税) 所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。 保有に関わる税金 住民税 不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。 必要書類 1. 権利証所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です 2. 実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です
3 .印鑑証明書 共有者がいる場合は、共有者分も必要です
4. 固定資産税の納税通知書 固定資産税・都市計画税の年税額確認のため
5. 住民票 現住所と登記上の住所が異なる場合。 共有者がいる場合は、共有者分も必要です
6. 土地測量図面
7. 建築確認済証及び検査済証
8. 管理規約・使用細則 総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
9. ローン返済 予定表 ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの 物件種別等により異なりますのでご注意ください。

Q18.売却していることを近所に知られたくありません。 広告せずに売却することは可能ですか?
 A 広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

Q19.査定価格はどのように算出するのですか?
 A 近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

Q20.査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか?
 A 売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。 査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

Q21.実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか?
 A 必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額はよくご相談の上、決めることを勧めします。

Q22.チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?
 A 原則は必要ありません。ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。

Q23.売却と平行して購入物件を探すことになるのですが、難しいのでしょうか。
 A 確かに売却から購入までの流れを円滑に進行させるのは難しいことでもあります。
手持ちの物件を売却し、新たな物件を購入する際、場合によっては仮住まいが必要になる場合があります。
特に新築物件を購入されると、入居までの時間が長くかかりますのである程度のコストは見積もっておかねばなりません。
また、売却を遅らせて、ぎりぎりの時期まで引き延ばすことも相場価格の変動に左右されるなど、お客様の資金プランに大きく影響することもございます。

Q24.売却する住戸に住みながら売却はできますか?
 A 可能です。中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

Q25.買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか?
 A 事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見にきます。

Q26.売却代金はいつもらえますか?
 A 売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5〜10%位、引渡し時に残りが支払われます。
契約から引渡しまでの期間は、弊社が、売主さまと買主さまの間に入り調整します。

Q27.時間がかかって、結局売れないと困るのですが?
 A 早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが、重要です。事前にご相談ください。

Q28.買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?
 A 仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり一概には言えません。お買いかえは、スケジュールが重要です。

Q29.夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?
 A 契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。 そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。

Q30.売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?
 A 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

Q31.買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか?
 A 売却資金で購入をする方は、売却を先行させるのが良いでしょう。住宅ローンの残っている場合、完済してからでないと、新規にローンを組むことができません。したがって売却先行になります。
ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは購入を先行させることができます。

◆税金◆
Q32.不動産を売ったときには、どんな税金がかかりますか?また、その税金は売却代金にかかってくるのでしょうか?
 A 不動産を売ったときにかかる税金は、所得税と住民税です。
また、課税されるのは、売却代金ではなく、「譲渡益(売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いたもの)」に対してです。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q33.売却代金から差し引ける取得費と譲渡費用にはどんなものがありますか?
 A 取得費として認められるのはその不動産の購入代金のほか、購入時にかかった税金や仲介手数料などです。
また、譲渡費用として認められるものは、仲介手数料、登記費用と譲渡価格を増加させるために支出した費用です。
※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q34.不動産を持っていた時期によって売ったときの税金の額が大きく変わると聞きましたが・・・
 A 所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となり、税金の額がぐっと違ってきます。 また、相続の場合の所有期間は被相続人の所有期間と、相続人の所有期間を合算します

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q35.所有期間が5年以内の短期譲渡所得のときの税金はどうなりますか。
 A 短期譲渡所得の場合は譲渡益に対して所得税30%、住民税9%の税金がかかります。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q36.所有期間が5年を超えている長期譲渡所得のときの税金はどうなりますか?
 A 所有期間が売った年の1月1日現在において5年を超えているときの譲渡益は、長期譲渡所得となり、一律、所得税15%,住民税5%がかかります。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q37.居住用財産の買換えの特例はどんな場合に認められるのですか?
 A 所有期間10年を超え、居住期間10年以上の自宅を買換える場合は、一定の条件に合えば特定の居住用財産の買換え特例の適用を受けられます。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q38.「居住用財産の3,000万円特別控除」とはどんな控除ですか?
 A 自宅を売った場合には譲渡益から3,000万円を差し引いた額を課税譲渡所得とするという有利な控除で、所有期間にかかわらず適用を受けることができます。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

Q39.10年を超えて持っていた自宅を売ったときは税金面で優遇されると聞きましたが・・・
 A 譲渡益が3,000万円までは無税、3,000万円を超えて9,000万円までの譲渡益については14%(所得税10%、住民税4%)、9,000万円を超える部分についても20%(所得税15%、住民税5%)と長期譲渡所得の場合と比べてもさらに有利です。

※毎年税制改革が行われ、不動産に関する税金は額が大きいため、間違いがあってはいけませんので、実際には必ず専門家である税理士や会計士、税務署にご相談いただく必要があります。

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