中野区一戸建て不動産BLOG

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法務大臣認証裁判外紛争解決 機関

このほど、法務大臣認証裁判外紛争解決機関である

一般社団法人日本不動産仲裁機構 03-3524-8013

にて

一般社団法人不動産競売流通協会が参画して

(当社は正会員かつ個人正会員)

本来、弁護士でない者が報酬を得て、

法的なトラブルに介入することは認められておらず

(弁護士法第72条)、

業務上のお客様からの相談や現場調査などを受けた場合でも、

トラブルの内容自体に関わることは

弁護士法違反(非弁行為)となる恐れがありました。

「競売不動産取扱主任者」は、

法務大臣認証裁判外紛争解決機関である

一般社団法人日本不動産仲裁機構の「調停人研修」を受講し

「調停人登録」をすることにより、

競売トラブル等に関するADR業務(調停業務)を報酬を得て実施することができるようになりました。

今までは、弁護士しかできない業務が競売トラブルに関しては調停人として仲裁できる画期的な制度になります。

その 第1回目(11月22日)のADR調停人競売部門専門講習に

私を含め24名の方が出席し

競売不動産取扱主任者ADR調停人認定専門の認定を受けました。

※ADRとは

ADR(Alternative Dispute Resolution)とは、
「裁判外紛争解決制度」と訳されますが、裁判手続きによらずに
紛争を解決する手法をいいます。
「法務大臣による裁判外紛争解決手続の認証制度」
http://www.moj.go.jp/KANBOU/ADR/

中立な立場で当事者を尊重しながら

和解へ導けるような調停人として

不動産に関する活動範囲を広めてゆきたいとおもいますので

今後ともどうぞよろしくお願いします

株式会社ファンハウス 國井 義博



更新日時 : 2017年11月26日 | この記事へのリンク : 

協会からの感謝状

981.jpをご利用の方はご存知だと思いますが

そのWebサイト運営している

一般社団法人 競売不動産流通協会(FKR)から

当方が任務させていただいておりました

加盟正会員の関東支部長の功績として

感謝状を

昨年度のカンファレンス会場で授与いたしました^^

これに伴い、

新年度から関東支部長の肩書は

無くなりましたが

協会と支部の発展に

これからも微力ながら

寄与貢献し、

応援したいと思っております!

至らない支部長職ではございましたが

良い経験をさせていただきました^^

協会会員及び理事長には

この場をお借りして感謝の意を申し上げます

ありがとうございました!

また、新支部長にはミライズの鈴木社長が後任されました。

がんばってくださいね^^

ファンハウス 國井義博

更新日時 : 2017年04月05日 | この記事へのリンク : 

第3回 3点セット1.物件明細書 について

第3回 『3点セット』のうちの物件明細書について。
競売不動産の物件をBITや閲覧室で事件番号ごとの資料がありますよね。
また、981.jpで気に入った物件の詳細を見ようとすると「3点セットダウンロード」
という項目ありますよね。
ああ、それのこと!ってピンと来た方は正解です。
総称として言われてるわけですが
その3点セットのいっしょに最初に表示されているのが公告です。
これも重要で、これと物件明細書を確認すれば入札してよい物件なのか判断できるようになります。
☆期間入札の公告:事件番号、入札期間、開札日、売却基準価額、買受可能価額、
 買受申出保証額、固定資産税額、都市計画税額の記載があります。
※ここで重要なのは、都市計画税の記載があれば、
その額に基づいて固定資産税評価額が算出できますので、予め作成する入札の事業計画書などの
経費項目の取得税・登録免許税の計算が可能となります。覚えていて損はないですよ。
☆物件目録 :物件の所在、マンション等の建物の名称、地積、専有面積、権利、
 権利の持ち分などが記載されてます。
※ここで重要なのは権利の種類と権利の持ち分が100%競売の対象なのか確認必須です。
ここから3点セットです。
物件明細書の記載事項は、絶対的な効力のあるものではありません。
落札、代金納付後の裁判で、物件明細書の記載事項が覆る場合もあります。

~1.物件明細書に記載されること~

(1)不動産の表示
現地を見に行ったけど「地番がない」という経験はございませんか。
現在の住居表示と異なる場合があります。
住居表示が実施されている地域は、昔の地番が表示されています。

(2)売却により成立する法定地上権の概要
法定地上権については次回詳しく見てみましょう。

(3)買受人が負担することとなる他人の権利
マイホームで検討されている場合、この欄が「なし」の物件を選びましょう。
「賃借権」の記載がある場合は慎重に!

(4)物件の占有状況に関する特記事項
所有者及び所有者に準じる者の占有状況、第三者占有の場合の占有権原、状況
等が記載されます。

(5)その他買受の参考となる事項
(1)~(4)に記載される事項以外の、買受けの参考となる事項が記載されます。
「地主の承諾又は裁判を要する」「本件建物につき、その敷地利用権はない。」
なんてこともありますので、く読み解きましょう!
次回は3点セットの 〜2.現況調査報告書〜です

更新日時 : 2016年03月20日 | この記事へのリンク : 

『競売不動産勉強会&座談会 』 FKR関東支部主催 

みなさん こんにちは^^

今日はですね><;;

本日14時から18時まで

『競売不動産勉強会&座談会』

FKRセミナールーム(大門浜松町)を

開催してます

関東支部長として会のお世話役を務めてます

写真でもおわかりいただけると思いますが

満席御礼です^^

相談員として5社の協会加盟の正会員に

少しでも不動産を安く購入しようと皆様熱心に質問してます

この後、場所を移動して

『懇親会』という名の飲み会です

その子はフェイスブックにアップしていおきます^^

更新日時 : 2016年02月20日 | この記事へのリンク : 

第2回 事件番号の符号について

━━☆☆ 事件番号の符号について☆☆━

3点セットを目にしたことがある方は、書面の右上に「平成○○年(ケ)第○○号」
と書かれているのをご存じのことと思います。
この記号のことを、事件記録符号といいますが、何故(ケ)というかご存知ですか?
競売には(ケ)の他に、(ヌ)という表記のものもあります。
こちらの符号ですが、ちゃんとそれぞれの意味があるのです。
今回はこの意味について、ちょっとした豆知識のお話をさせていただきます。

まず(ケ)ですが、これは、住宅ローン等の債務を負う時に、「担保」として差し出した
物件に登記された「抵当権(根抵当権)」の実行を行うために、競売の申立をした場合に
つけられるものです。
担保不動産競売事件といいます。
最初に住宅ローンで借入する時点で銀行等が物件の評価をきちんと行っていることが多いので  【物件としての価値がきちんとしているものが多い】傾向になります。

次に(ヌ)ですが、こちらは債務の回収のために、債務者が所有する
「財産の差し押さえ」で競売の申立てとなった場合につけられるものです。
つまり(ヌ)というのは、債務の為に「担保」としてそもそも扱われた物件ではなく、
後から差押えられた財産が競売ということになるので、
【物件としての価値が疑問にあるものが多い】傾向があります。
強制執行事件といいます。

事件番号の(ケ)・(ヌ)これだけでも意味がありますので覚えておくと便利だと思います。
 
次回予告、3点セットについて。

更新日時 : 2016年02月15日 | この記事へのリンク : 

第1回 競売不動産のメリットとリスク

第1回目の今回は「競売不動産のメリットとリスク」を少し考えてみます。よくデメリッ
トという方がおられますが、競売不動産にデメリットはほとんどないのです。
競売不動産のメリット
★一般の市場よりも割安で不動産を入手できる!
一般市場の不動産に比べて相場の数%安く購入できます。
売却基準価額は、地価公示価格の50%〜80%程度で値が付けられます。
(地方によって競売市場修正は違います。東京・千葉・神奈川は0.7 埼玉・茨城は0.6など・・
入札価格は売却基準価額の80%が最低入札価格として設定されます。
(あらかじめ20%は保証金として振り込みます)
必ず落札できる訳ではありませんが、市場よりも低価格で物件を入手できるという
チャンスが広がります。

★様々な物件が出てくる!
一般市場では価格が高くて手が出ないような物件、例えば最寄駅が近い、東南
角地、環境に優れている等の優良物件も市場よりも安く入手できます。一方、
極端に狭い土地とか三角形などの変形地、公道に接面していない土地やその上
に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地なども、競売の対象となります。
たまにごく希にですが、沖縄県の軍用地や離島なども、、。
通常の不動産取引では流通していないような物件も出ているので、
安く仕入れて手間をかけて、売却益を狙うのも可能なわけです。

★売主は裁判所!
売買契約は裁判所と行う事になるので、安心して取引することが出来ます。
落札後の所有権移転などは公正で確実に行われます。
民間の不動産取引の場合、所有権の移転がスムーズに行われないケースもあり
ますが、裁判所が売主なのでそのような心配がありません。複雑な登記簿上の
権利関係も整理されます。

★ローンの利用も可能!
民事法の改正により、不動産競売物件を落札して物件を取得する場合にローン
も利用できます。住居として購入することはもちろん、不動産投資物件として
ローンを利用して競売物件を落札することも可能です。
注)ローンが必ず通る訳ではありません。
競売不動産のリスク
★購入前に内覧が出来ない!建物の内部を見られない。
一般流通物件を購入する際には、実際に物件の内見ができますが、競売物件は
内覧ができませんが、3点セットの資料の中で物件内部の写真を見る事が出来ます。
(※法律で内覧制度がありますが、全ての物件で内覧が可能というわけではありません)
★必ず買えるとは限らない。
入札したとしても必ず落札できるものとは限りません。競売の取下げ・取消等
で、入札が中止となる事もあります。
★瑕疵担保責任がない。
一般の不動産売買では売主に瑕疵担保責任が義務付けられていますが、競売は
売主にあたる人が存在しないので瑕疵担保責任はありません。物件の内部の損
傷等に対してのフォローはありません。また、将来、再建築が出来いない場合もあります。
ただし3点セットの記述が事実と大きく食い違うような場合は、売却許可決定
の取り消しを求めることもできます。
★すぐに住めるとは限らない!
占有者が居る場合、すぐに住めるというわけではありません。立退きが困難な
こともありますが、法的に立退かせることが可能です。
競売物件は基本的に落札者個人が占有者と交渉を行う必要がありますが、
一般の方では交渉が円滑に進まない場合が多いため、不動産のプロに依頼しましょう!
 
次回予告〜第2回 事件番号の符号について。
 
 

更新日時 : 2016年01月20日 | この記事へのリンク : 




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